外國人在日本購房必知！日本房屋稅與隱藏稅金大公開

在現代全球化的時代，許多外國人選擇在日本投資房地產，不僅是因為日本的穩定經濟和高生活質量，更是看中其獨特的文化魅力與安全的社會環境。不過，若您打算在日本買房，瞭解日本房屋稅和相關的其他房產稅務是至關重要的。

因此，我們整理了一份完整明瞭的日本房屋稅務指南，幫助您了解在日本置產過程中所需面對的各種稅務，確保您不會因為忽略某些稅項而遇到麻煩。

在日本購房時必須繳納的稅金 

買房的過程本身可能已經讓人焦頭爛額，但更重要的是別忘記了您在購房過程中所需繳納的各種日本房屋稅與相關稅務。不同於台灣或香港，日本的房產稅務制度比較複雜，因此了解其中的細節將有助於您更好地規劃預算。

不動產取得稅（fudōsan shutoku zei） 

當您在日本正式取得房產時，首先需要面對的是「不動產取得稅」，相當於台灣的「契稅」。這是一種一次性的稅務，針對房產購買而徵收，根據政府評估的房產價值來計算。通常，住宅用地和建築物的稅率大約為3％，但若是購買新建房屋或居住用地，可能會有一定的稅率優惠或減免。這筆稅金通常在購房後的六個月到一年內會收到稅單，請務必準備好相應的資金。

登記許可稅（touroku mankyozei） 

日文稱為「登錄免許税」，這是當土地或建築物進行所有權變更或轉移時所需支付的稅金。這項登記許可稅廣泛應用於房產所有權登記，並在進行房產註冊或轉移時徵收。

這項費用與房產的評估價值相關，通常土地與建築物的稅率約為2%。需要注意的是，在某些情況下，您可能符合一些稅務減免的資格，例如新建或購置的住宅物業、土地交易和抵押登記。

印花稅（injizei） 

日文稱為「印紙税」。印花稅是針對在日本進行的房產交易徵收的一種稅金。買賣雙方皆需根據房產的市場價值或合同中的金額支付印花稅，這是房產交易正式化的一部分。

印花稅的金額會因交易金額而有所不同。一般來說，印花稅費用如下：

• 房產價值在1000萬到5000萬日圓之間，印花稅為最多1萬日圓。

• 房產價值在1億到5億日圓之間，印花稅為最多6萬日圓。

在簽訂房屋買賣合同時，需支付這筆費用。

消費稅（shōhizei） 

購買房產時，部分交易還需支付「消費稅」。消費稅的稅率為房價的10%，但只針對建築物的部分，土地部分是不徵收消費稅的。如果您打算將房產用於出租用途，特別是短期度假出租，您可能有資格申請退還消費稅。

此外，這項稅金主要針對新建物業，因此，若您購買的是二手房屋、空屋或較早建成的房產，消費稅就不適用了。

持有日本房產時需繳納的稅金 

無論您是否住在您的房產中，只要擁有該房產，您都需繳納兩種類型的稅金。

如果您不在房產附近，可以讓MailMate幫您處理所有關於賬單和郵件瑣碎事務的通知。 此外，如果您指定MailMate作為您的稅務代表，我們還將協助您處理與日本房產相關的各類稅務文件和支付事宜。

固定資產稅（kotei shisan zei） 

「固定資產稅」是針對所有日本不動產擁有者徵收的年度稅金。每年的1月1日，日本政府會根據房產的市價和評估價值來計算這筆稅金。稅率一般為1.4％左右，但具體稅額會根據房產的地點、大小、狀況和市場變動而有所不同。每三年，政府會重新評估房產價值，以調整未來幾年的固定資產稅。

如果房產在年中取得，稅額將根據您擁有該房產的時間進行計算。因此，請務必留意這項稅務支出，它將成為您持有房產每年的常規開銷。

都市計畫稅（toshi keikaku zei）

日文稱為「都市計画税」。「都市計畫稅」是為了支援地方都市的基礎設施建設而徵收的稅金，通常與固定資產稅一併徵收。都市計畫稅的稅率大約在0.2％到0.4％之間，具體數額依照房產所在地區和政府的計畫需求而定。因此，當您考慮購買房產時，都市計畫稅也是需要考慮的開銷之一。

在日本出售房產時需繳納的稅金 

資本利得稅（shihonritoku zei） 

當您出售日本房產並獲得利潤時，您需要支付資本利得稅。所得稅和住民稅共同構成資本利得稅的總稅率。

這項稅金的稅率根據您持有房產的時間長短有所不同：

• 短期資本利得稅：如果房產持有時間少於5年，稅率為39％（30％為所得稅，9％為住民稅）。

• 長期資本利得稅：如果房產持有時間超過5年，稅率為20％（15％為所得稅，5％為住民稅）。

因此，若您打算長期持有房產，您可以在出售時享受較低的資本利得稅。

其他日本房屋稅須知 

遺產稅、財產稅與贈與稅 

在日本，遺產稅（相続税, sozokuzei）和贈與稅（贈与税, zoyozei）是對受贈人徵收的國家稅。系統會考量外國人的簽證類型、居住身份和與贈與人的關係。

在特定條件下，某些海外資產轉移可能免除稅收。

不過，遺產稅的基本免稅額為3000萬日圓，外加每名法定繼承人600萬日圓。而贈與稅每名受贈者每年的免稅額為110萬日圓。

居住國外時的遺產稅（相続税）

日本的遺產稅針對所有繼承的財產，無論是國內還是國外的資產都可能適用。如果您在取得房產時不住在日本，只有日本境內的房產需納稅。

對於外國人的房產也有特定的條件，主要與您的國籍有關：

• 日本國民：如果您在繼承人過世前10年內有居住在日本的記錄，那麼國內和國外的財產都需要納稅。

• 非日本國民：如果繼承人不是外國人或非日本居民，則國內和國外的財產都需要納稅。

• 贈與稅：如果在繼承人過世前收到房產作為贈與，也需要繳納遺產稅。

您的海外資產也可能需繳納遺產稅，具體取決於：

• 如果繼承人或死者之一居住在日本，那麼海外資產也需納稅。

• 如果兩者都居住在國外，且離開日本超過10年，則海外資產不需納稅。

• 如果兩者之一在國外居住未滿10年，則海外資產也需納稅。

居住國外時的贈與稅（贈与税） 

當個人收到財產作為贈與時，會徵收贈與稅。最重要的因素是贈與人和受贈人的居住狀態。

這裡有3個情況幫助您理解：

• 贈與人和受贈人都住在日本：所有收到的財產（無論是國內還是國外）都需納稅。

• 贈與人住在日本，受贈人不在日本：只有國內財產需納稅。

• 受贈人只是臨時居民：如果贈與人是非居民外國人，只有國內財產需納稅。

即使受贈人暫時離開日本，但仍在日本有地址，也需為國內外財產支付贈與稅。因此，如果您暫時離開日本，必須指定一名稅務代理幫助您申報並支付相關稅款。

預扣稅（源泉徵收稅）

預扣稅是針對外國非居民出售日本房產時需要支付的稅金。當外國賣家出售房產時，買家需預扣房產價格的10％，並將這筆稅金交付給日本稅務局。這是一種保證賣家會按時繳納稅款的制度。當房地產交易完成後，房地產經紀人通常會協助買家處理這筆預扣稅的支付過程。

所得稅 

如果房產產生收入，例如房租或房地產銷售，則需繳納所得稅。

和大部分其他國家的所得稅制度一樣，對於個人而言，所得稅根據收入級距進行累進徵收，並可申報扣除租賃房產的相關費用，如維護費、管理費及貸款利息。對企業而言，稅率則根據公司收入和持有資產而定。

日本房產稅的退稅 

根據您的個人情況，某些已繳的房屋稅可能可以申請退稅。 

所得稅退稅（所得税の還付）

如果您的房產有產生收入（所得税, shotokuzei），並且出現了超額繳稅的情況，那麼您可以通過提交最終報稅表來申請退稅。

這種申報稱為退稅申報。

住民稅退稅（住民税の還付） 

如果您重複繳納了住民稅，或是提交報稅表後稅額減少，那麼您有權申請退還超額繳納的稅款。 

離開日本時的稅款延期 

無論您是暫時還是永久離開日本，您都可以申請稅款延期，暫時推遲繳納稅款。

在此過程中，您需要指定一名稅務代理幫助您處理在日本的所有稅務事宜。

讓MailMate成為您的稅務代理

MailMate的稅務代理服務將作為您的稅務代表，幫助您處理固定資產稅和房產取得稅的支付文件。

與日本的任何稅務代理一樣，我們將幫助您申報所需文件，甚至包括一次性養老金提取。

稅務協定下的免稅條款（租税条約に基づく免除の適用） 

日本與包括澳洲、加拿大、中國、法國、德國、印度、美國等78個司法管轄區有稅務協定。

這些稅務協定有助於避免雙重徵稅，特別是針對房地產、贈與和遺產稅。透過這些協定，您可以避免在出售房產或賺取租金時重複繳納稅款。

常見問題解答 

日本的住民稅是多少？ 

日本的住民稅大約是您上一年度收入的10％。 

日本的資本利得稅是多少？ 

也稱為房產利得稅，這項稅金在出售房產後徵收。簡而言之，如果房產持有時間少於5年，稅率約為39％。如果持有時間超過5年，稅率則約為20％。

前往我們的日本商業詞彙表，了解更多關於日本各類稅收的資訊。

總結 

日本的房產稅和費用並不一定很複雜。透過更深入的了解，您將能更好地處理購房、賣房及出租房產時的各種財務問題。

請務必諮詢稅務專家以獲得更多日本房屋稅的詳細資訊。