外国人の不動産購入にビザは不要？購入方法や注意点を解説
「外国人が日本で不動産購入する際にビザは必要？」
「どんな外国人でも自由に日本の不動産を買えるの？」
「日本に居住していない外国人がどうやって不動産を買うのか知りたい」
この記事では、こんな疑問を解消していきます。
近年、日本では外国人による不動産や土地の購入が増えています。一部では「外国人の不動産取引に規制をかけるべき」という議論もされていますが、今のところほとんど規制はありません。
そこで本記事では、外国人が日本で不動産を購入するのに制限はあるか、そして不動産を購入する方法や注意点などを詳しく解説します。日本で不動産購入を考えている外国人や、不動産業界の現状に興味のある人は、ぜひ参考にしてください。
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どんなビザでも外国人の不動産購入は可能
日本では、外国人による不動産の購入に規制や制限がかけられていません。そのためビザの種類や永住権の有無に関わらず、誰でも不動産を取得することが可能です。居住用の物件としてはもちろん、賃貸物件や投資用物件としての購入もできますよ。
ただし日本で不動産を購入したからといって、購入者がビザや永住権を取得できるわけではありません。また「不動産の購入」はビザの取得理由にならないので、購入手続きのために来日する場合は、別途目的に合ったビザを取得しましょう。
外国人が日本の不動産に注目している理由
近年では、日本の不動産を投資用物件として購入する外国人も多くなっています。特に都心のマンション等を購入する富裕層の外国人が増えており、これが日本のマンション価格が上昇する要因の一つでもあります。
それでは、なぜ外国人は日本の不動産を購入しているのでしょうか。日本では外国人の不動産購入に規制が少ない点も理由の一つですが、ほかにも3つの大きな理由があります。
円安の影響により、他国と比べて安値で不動産を購入できる
日本の社会情勢が安定しており、不動産の価値が暴落しにくい
利回りが高く、コストパフォーマンスの高い物件が多い
こうした理由から、日本の不動産を投資先として選ぶ外国人が増えているのです。
外国人の不動産取得状況
国土交通省の「土地白書」によると、令和6年の海外投資家による不動産投資額は、国内不動産投資額の約17％となっています。令和5年は17.0％だったので、割合で見るとほぼ横ばい。ただし投資額で見ると、令和6年は9,397億円であり、令和5年の5,758億円と比較して63%増となっています。
なお近年、都市部を中心に不動産価格の高騰が続いていることを受け、国土交通省は外国人による不動産購入の実態調査を行っています。結果については2025年下半期に公表される見込みです。
外国人が日本で不動産を購入する際の手続き
日本ではビザの種類や永住権の有無に関わらず、外国人も不動産の購入が可能です。外国人だからといって別途課税されることもありませんし、購入時の流れも日本人とほとんど変わりません。
ただし場合によっては財務大臣への報告が必要になりますし、手続きに必要な書類も日本人とは異なります。特に海外に暮らしている非居住者は、より手続きが複雑になる可能性があるため、注意が必要です。
ここでは、外国人が日本で不動産を購入する際の流れや準備物について詳しく見ていきましょう。
基本的な不動産購入の流れ
日本人・外国人問わず、不動産購入時の流れは以下のとおりです。
物件を選ぶ
買付証明書を提出する
重要事項の説明を受ける
不動産売買契約を交わす
代金を決済する
所有権移転登記を行う
注意すべきは、重要事項説明書や売買契約書が日本語で書かれている点。一部の不動産会社では英語対応も可能ですが、書類も説明も日本語という不動産会社がほとんどです。日本語が不安な人は、通訳や代理人を立ててもよいでしょう。
また外国人が日本で不動産を購入する際は、さまざまな便利ツールの活用をお勧めします。たとえば海外から物件の見学ができるオンライン内覧、無料で使える言語翻訳ツール、外国人向けの不動産仲介サービスなどがありますよ。
財務大臣への報告が必要なケースもある
外国為替及び外国貿易法（外為法：がいためほう）では、非居住者が日本の不動産を取得した場合、財務大臣に「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」を提出するよう義務付けています。提出は日本銀行経由で行い、本人だけでなく代理人による提出も認められています。
報告書の提出期限は、不動産の取得日から20日以内。書面で提出しても良いですし、オンラインシステムで提出することも可能です。
実際には報告が不要なケースも多い
財務大臣への報告が必要なケースは、投資目的の不動産に限られます。つまり以下に該当する場合は、報告書の提出義務はありません。
非居住者自身、あるいはその親族等が居住する目的で購入した場合
日本で非居住者が非営利業務を行うために購入した場合
非居住者自身の事務所用として購入した場合
他の非居住者から購入した場合
上記に当たらないケース、たとえば別荘やセカンドハウス等を購入した際は、必ず報告書の作成・提出を行いましょう。
参考：外為法に基づく「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」の提出 ｜財務省
不動産を購入する際に必要な書類
不動産を購入する際は、以下の書類が必要になります。
住民票
印鑑証明書
本人確認書類（在留カード、パスポートの写し等）
日本人、そして在留資格のある外国人の場合は、市区町村の役所で住民票や印鑑証明書を取得できます。ただし印鑑証明書を取得するには、事前に印鑑登録を済ませておかなければなりません。早めに準備をしておきましょう。
一方で非居住者の場合は、日本に住民登録がないため、住民票や印鑑証明書が取得できません。代わりに使われるのが、記載された住所やサインの正当性を示す「宣誓供述書」です。これは自国の公証人や在日大使館、または領事館の認証を受けて作成される書類なので、できれば来日前に準備しておいてください。
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外国人が不動産購入する際の注意点
上述のとおり、外国人も日本の不動産を購入することは可能です。なかでも永住権のある外国人は、日本人が不動産を購入する場合と同じように手続きを進めることができます。審査に通れば、住宅ローンも利用できますよ。
一方で非居住者や永住権のない外国人には、いくつか注意点があります。後に困ることのないよう、事前に確認しておきましょう。
１）海外からの送金には時間がかかる
不動産を購入する場合、代金の支払い方法は大きく3通りあります。
現金
銀行振込
預金小切手
なかでも多いのは銀行振込で、日本の金融機関に口座を持っていれば、スムーズに支払いを済ませられます。在留期間が3カ月以上（金融機関によっては6カ月以上）残っていれば、外国人でも口座開設ができるので、準備しておくとよいでしょう。
一方で日本に口座がない人は、海外送金を行うことになります。わざわざ口座を開設する必要はなくなりますが、時間がかかるうえ手続きも難しいのがデメリット。そのため海外送金に不安がある人は、不動産会社に相談し、司法書士など決済代理人を立てるのもよいですね。
２）永住権を持ってないと住宅ローンは通りにくい
日本で不動産を購入するなら、住宅ローンの利用が一般的です。とはいえ誰でも利用できるわけではなく、まずは審査に通らなければなりません。審査基準には、たとえば以下があります。
年齢
勤務先・勤続年数
健康状態（団体信用生命保険に加入できるか）
他の借り入れがあるか など
さらに外国人の場合は、永住許可の有無も大きな基準となります。永住許可があれば、ほとんどの金融機関で住宅ローンの借り入れが可能です。反対に永住許可がないと、多くの金融機関において住宅ローンを申し込むことができません。
もちろん金融機関によっては、非居住者でも住宅ローンを組むことができます。ただし利用には条件があるので、事前に確認しておきましょう。
３）外国人の場合も不動産取得後は納税が必要になる
日本で不動産を購入すると、以下のようにさまざまな税金がかかってきます。
固定資産税・都市計画税
不動産取得税
登録免許税
印紙税 など
なかでも注意すべきは、固定資産税・都市計画税です。ほかの税金は取得年のみ納付しますが、固定資産税や都市計画税は、不動産を所有している限り毎年納付しなければなりません。
これは日本人・外国人問わず共通であり、たとえ不動産を購入した後に海外へ行ったとしても、納税義務は残ります。自国へ帰る予定があるなら納税管理人を立てるなどして、滞りなく納税できるよう工夫しましょう。
日本で不動産を購入する外国人のサポートサービス：Mailmate
外国人が日本で不動産を購入するにあたり、最も困るのは言語の壁ではないでしょうか。不動産契約にはさまざまな書類が必要になるため、日本人でも大変だと感じる人が多いはず。まして外国人の場合は、書類の意味がわからない、説明が理解できないといった問題を抱えやすくなってしまいます。
そんな時に役立つのが、不動産英語対応サービス・Mailmate。外国人が日本で不動産を購入する際の困りごとを、幅広くサポートするサービスです。
ここではMailmateでどんなことができるのか、詳しくご紹介していきます。
Mailmateは国内連絡先や納税管理人として登録可能
令和6年4月1日以降、外国人が日本で不動産購入する際には、登記時に国内連絡先を記載することとなりました。個人・法人問わず登録できるため、家族や知人、税理士や不動産会社などを登録する人が多いでしょう。そしてMailmateも国内連絡先として登録可能なので、頼れる知り合いがいない時に活用できます。
参考：令和６年４月１日以降にする所有権に関する登記の申請について｜法務省
また不動産取得後に帰国する場合は、本人に代わって納税や確定申告を行うために、納税管理人を立てなければなりません。知人や税理士に依頼する人が多いですが、Mailmateを納税管理人にすることも可能ですよ。
契約書の翻訳から契約手続きの代行まで丸ごとお任せ
Mailmateでは不動産契約に関する諸手続き、ならびに日常生活のサポートまで幅広く対応しています。
書類の翻訳
ライフラインの契約手続きサポート
請求書の支払い代行
日本に届く郵便物の受け取り・管理 など
Mailmateの大きな強みは、日英バイリンガルチームによる英語サポート体制です。契約に必要な書類を英語翻訳するほか、水道やガスの契約手続きなども英語でサポート。不動産購入だけでなく、日本での生活までお手伝いします。
さらにMailmateでは、インターネット上で郵便物の管理を行います。そのため帰国後も、日本に届く郵便物をスマホやパソコンで受け取ることが可能。郵便物の英語要約もできますよ。
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外国人 不動産購入 ビザに関するQ&A
最後に、外国人の不動産購入やビザに関する質問に回答していきます。
Q１）ビザなし外国人でも日本で不動産を購入できる？
結論からいうと、ビザを持っていない外国人でも日本の不動産購入は可能です。ただ来日せずにすべての不動産購入手続きを済ませるのは難しいですし、来日する際はビザが必要です。
そのためビザがなくても購入はできるものの、1度はビザを取得して来日するのが現実的といえるでしょう。
Q２）外国人が取得できるビザにはどんな種類がある？
外国人が来日時に取得できるビザは、29種類あります。代表的なものは、以下のとおりです。
身分系ビザ：永住者ビザ、日本人の配偶者等、定住者ビザ など
就労ビザ：外交ビザ、研究ビザ、経営・管理ビザ、特定技能ビザ など
その他ビザ：短期滞在ビザ、留学ビザ、研修ビザ、家族滞在ビザ など
日本で不動産を購入するにあたり、取得するビザの種類は問われません。そのため短期滞在ビザを取得して入国し、観光のついでに物件内覧〜契約を済ませる外国人も多いです。
Q３）外国人が不動産を購入する際に多いトラブルは？
外国人が不動産を購入する際は、どうしてもトラブルが多くなりがちです。トラブルの原因になりやすいのは、やはり言葉が伝わらないこと。書類や説明の内容が正しく理解できていないと、トラブルを招きやすくなります。なかでもゴミ出しのルールなどは文化の違いもあるため、誤解が起きやすい部分です。
また決済がうまくいかず、トラブルになる例も少なくありません。特に海外送金を行う場合は、手続きが複雑なうえ入金までに時間もかかります。売主・買主間でスケジュールを確認し、期間に余裕を持って対応するとよいですね。
外国人はビザなしで不動産を買うこともできる
日本では外国人が不動産購入する際に、ビザの種類や永住権の有無は問われません。さらに円安や治安の良さなどの要因もあり、日本の不動産に注目する外国人は増えています。
そこで本記事では、外国人が日本で不動産を購入する方法や注意点などを解説しました。基本的な購入方法は日本人と同じですが、必要書類が違う、決済に手間がかかるなど、外国人ならではの難しさもあります。
特に多くの人が苦労するのは、言語の壁。不動産契約で扱う書類は日本語ですし、日常の各種手続きでも日本語が使われます。Mailmateではこうした不便さを解消し、外国人の不動産購入から生活までを一括サポートしますよ。ぜひお気軽にお問い合わせください。
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