固定資産税は外国人も対象？日本の不動産にかかる税金ガイド【2025】
「外国人でも固定資産税はかかるの？」
「外国人が不動産を購入したらかかる税金は？」
「海外在住だけどどうやって固定資産税を納めればいいの？」
そんな疑問を持った外国人の方や、不動産関連業者の方、そして海外に在住の日本人の方は多いのではないでしょうか。
日本は政治的に安定しており、治安が良いにもかかわらず、世界的に見て不動産が比較的安価であることにより、外国人の投資家から注目を集めています。
さらに、近年の円安の影響で、日本での不動産の購入に踏み切る外国人の方が急増しています。
そして、働き方の多様化により海外移住へのハードルも下がり、海外在住中にどの税金どうやって払えばいいのか疑問をお持ちの方もいるのではないでしょうか。
この記事はそんな方々へ向けて書かれています。
外国人が不動産を購入・維持するのに課される税金や、海外在住でありながらどうやって税金を払うべきなのかなど詳しく説明していきます。ぜひ最後までお読みくださいね！
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外国人も日本で不動産を購入できる？
結論から言うと、外国人でも日本で不動産を購入できます。
日本国内の不動産の購入の際にビザや国籍の条件もありません。順を踏めば、誰でも不動産を日本で購入することができます。
不動産購入に際するルールや法律の手続きは、日本人も外国人も同じになります。
しかし、不動産を購入するだけでは、居住ビザや投資ビザを取得することはできません。
👉 不動産購入とビザ・永住権のルールの詳しい英語記事はこちら（英語対応におすすめ）
Can I Live In Japan If I Buy A House There? Residency Rules
外国人でも日本で税金を払わないといけない？
原則、外国人でも日本で不動産を購入・維持・売却する際は、日本人と同じように納税する義務があります。
日本の不動産に関連する、外国人が払わなければならない税金は以下に記述しています。基本的には外国人と日本人、どちらも国籍にかかわらず、払わなければならない税金は同じです。
しかし、各税金が課税対象かそうでないかは、日本国内居住者か非居住者かによって大きく変わるので、詳しくは後の 【ケース別：外国人居住者・非居住者の税金の扱い一覧】 をご覧ください。
居住者・非居住者とは？
納税の義務には、外国人であるか日本人であるかということよりも、居住者か非居住者かということが重要になります。
国税庁によると、居住者とは国内に「住所」を有する人、または、現在まで引き続き1年以上「居所」を有する個人を指し、この「居住者」以外の個人を「非居住者」と規定しています。
つまりおおまかには、外国人労働者や外国人雇用者・永住権保有者・長期居住ビザ保有者で1年以上続けて日本に居住し、日本に住所がある外国人は居住者だと言えるでしょう。
「住所」は、「個人の生活の本拠」をいい、「生活の本拠」かどうかは「客観的事実によって判定する」ことになります。
不動産購入時に外国人にかかる税金の種類
不動産を購入した際に外国人にもかかる税金は以下の通りです。
不動産取得税
不動産取得税とは不動産を購入した時に対して課される税金です。支払い義務は購入時の一回のみです。
税率は通常4%ですが、住宅用地・住宅建物は3%に軽減されます。
不動産の所有権移転の登記をしてからおよそ4~6ヶ月後に納税通知書が届きます。
👉不動産取得税についての詳しい英語記事はこちら（英語対応におすすめ）
Real Estate Acquisition Tax in Japan: A Quick & Easy Guide
登録免許税
登録免許税とは不動産の登記名義を変更する際に課税される税金です。
土地・建物の評価額×2％が目安とされています。
新築建物や相続の場合は減額となり、評価額×0.4％となることがあります。
印紙税
印紙税とは売買契約書に貼るための印紙代に対して課される税金です。
物件の価格に応じて変動しますが、目安として、1,000万円から5000万円なら本則税率2万円、軽減税率1万円程度、1億円以上5億円以下で本則税率10万円、軽減税率6万円程度になります。
消費税
土地には非課税ですが、建物部分には10%課税されることがあります。
個人が建物を売買する場合は消費税はかかりません。
不動産業者が保有していた建物を他の事業者に売却する際には消費税がかかります。
ハウスメーカーが建築した新築物件を購入する場合は消費税がかかります。
課税事業者による不動産売買には、中古、新築、オフィスなどであっても、消費税の課税対象になります。
不動産所有に外国人にかかる税金の種類
不動産を所有している時に外国人にかかる税金は以下の通りです。
固定資産税
固定資産税は日本国内に居住していない場合でも、不動産を所有している限りは納税しなければなりません。
毎年一月一日時点で不動産を日本国内に所有している人全員に課税されます。
固定資産税の標準税率は 1.4%で、年4回に分けて納付します。
👉固定資産税についての詳しい英語記事はこちら（英語対応におすすめ）
Fixed Asset Tax Japan: What Property Owners Should Know & Do
都市計画税
都市計画税は日本国内に所有者が居住していない場合でも、所有する不動産が都市計画区内にあれば納税しなければなりません。
都市計画区内の不動産に対して課税されます。
税率は最大0.3%です。
👉都市計画税についての詳しい英語記事はこちら（英語対応におすすめ）
City Planning Tax in Japan: What to Know and How to Pay
住民税
住民税は、国籍に関係なく、毎年一月一日時点で日本国内に住所があり、一定額以上の所得がある場合に課税される税金です。住民税には「所得割」と「均等割」の2種類があります。
外国人の場合、日本国内に居住しているか、海外に居住しているかによって住民税の課税対象が異なります。
日本国内に居住している外国人 日本人と同様に、所得の額に応じて所得割・均等割の住民税が課税されます。
海外に居住している外国人（非居住者） 所得割は、日本に住所がある人に対して課税されるため、海外に居住している外国人には原則として課税されません。 ただし、日本国内に居住の目的で利用可能な家屋（例：セカンドハウスなど）を所有している場合には、均等割のみが課税されることがあります。
不動産売却時に外国人にかかる税金の種類
譲渡所得税
不動産売却時に売却で得た利益に対しては所得税が、非居住者・居住者にかかわらず、課せられます。
日本に居住している外国人は不動産売却後に日本人と同様に確定申告をして所得税を納税する必要があります。
一方で、不動産売却後に日本に住所がない外国人、または不動産を売却する時点で過去1年間継続して日本に居住していない外国人は、非居住者として扱われます。
この場合、売却代金の10.21%が源泉徴収税としてあらかじめ差し引かれ、税務署に納付されます。
居住者が日本で不動産を売却した場合の税率は、その不動産を所有していた年数によって異なります。
所有期間が5年を超えている場合（その年の1月1日時点で）
長期譲渡所得として扱われ、以下の税率が適用されます： ・所得税：15% ・住民税：5% ・復興特別所得税：0.315% = 合計20.315%
所有期間が5年以下の場合（その年の1月1日時点で）
短期譲渡所得として扱われ、長期よりも高い以下の税率が適用されます： ・所得税：30% ・住民税：9% ・復興特別所得税：0.63% = 合計39.63%
その他の不動産関連税
相続税・贈与税
日本の不動産を外国人が相続・贈与する際にも相続税・贈与税が課税される場合があります。
相続税については国籍と居住・非居住が大きく関わるので、詳しくは以下の国税庁の公式サイトに掲載されている表を参考にしてください。
引用：No.4138 相続人が外国に居住しているとき｜国税庁
所得税（賃貸収入に対して）
不動産を所有しているだけでは所得税は発生しません。賃貸での所得・収入がある場合、所得税の申告が必要です。外国人であっても国内居住者の場合は日本人と同様の所得税の扱いになります。
非居住者は、所得税は20.42%の源泉徴収が行われます。ただし、個人がその人自身またはその親族の居住用に借りたのであれば、源泉徴収はされません。法人が借主であれば、用途に関係なく源泉徴収されます。
源泉徴収された所得税は、借主が徴収月の翌月10日までに税務署へ納付します。
非居住者は税理士またはその納税管理人の任命が必要です。
納税管理人の選任とは？非居住者は要注意！
日本人でも外国人でも、日本国内に住んでいない非居住者の場合は納税代理人が原則必要になります。
納税管理人とは？
納税代理人とは、日本国内に住所を持たない、または、現在まで引き続き1年以上「居所」を有さない個人に代わって、日本で発生する税金の申告や納付手続きを行う代理人のことです。
納税管理人の選任は税務署へ届出が必要
非居住者が納税管理人を選出する際には、税務署に「納税管理人の届出書」を提出する必要があります。
納税管理人の役割
納税管理人は非居住者に代わって以下のような役割を果たします。
税務署や自治体からの通知を受領
税金の納付
必要書類の提出対応
日本国内に連絡先が無い外国人は国内連絡先の登録も必要！
2024年4月1日から、海外在住の外国人・日本人・外国法人が不動産を所有する場合は、日本国内の連絡先の有無を登記しなければならないというルールが新しく追加されました。
いない場合でも「無い旨」を登記する必要があります。
国内連絡先は所有者が不在の場合の問い合わせ窓口として機能するとされています。
👉 海外在住者が不動産を所有する際の「国内連絡先」と「納税管理人」を説明した英語記事はこちら（顧客への英語対応におすすめ）
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あわせて読みたい：外国人客獲得したい不動産業者のための完全戦略ガイド【2025】
ケース別：外国人居住者・非居住者の税金の扱い一覧
以下が不動産に関する税金の一覧になります。
税金の種類 |
日本国籍 居住者 |
外国籍 居住者 |
日本国籍 非居住者 |
外国籍 非居住者 |
備考・説明 |
|---|---|---|---|---|---|
不動産取得税 |
✔ |
✔ |
✔ |
✔ |
不動産購入時、一度だけ課税（通常評価額の3~4%） |
登録免許税 |
✔ |
✔ |
✔ |
✔ |
名義変更時に課税（評価額×0.4~2%） |
印紙税 |
✔ |
✔ |
✔ |
✔ |
売買契約書に貼付（物件価格に応じて） |
消費税（建物部分） |
✔（不動産業者が売主の場合） |
✔（不動産業者が売主の場合） |
✔（不動産業者が売主の場合）
|
✔（不動産業者が売主の場合）
|
個人間売買では不要、不動産業者などが売主の場合は課税対象（10%） |
固定資産税 |
✔ |
✔ |
✔ |
✔ |
毎年1月1日時点で所有していれば課税（1.4%） |
都市計画税 |
✔（都市計画区域内にある場合） |
✔（都市計画区域内にある場合） |
✔（都市計画区域内にある場合） |
✔（都市計画区域内にある場合） |
都市計画区域内にある場合のみ（最大0.3%） |
住民税（所得割・均等割） |
✔ |
✔ |
✖（原則課税なし。ただし均等割の可能性あり） |
✖（原則課税なし。ただし均等割の可能性あり）
|
1月1日時点で日本に住所がある場合に課税。非居住者でも居住用家屋を所有していれば均等割が課税される可能性あり。 |
所得税（賃貸収入） |
✔（確定申告） |
✔（確定申告） |
✔（源泉所得20.42%）
|
✔（源泉所得20.42%） |
賃貸収入に課税、非居住者は「納税管理人」が必要 |
譲渡所得税（売却益） |
✔（確定申告）
|
✔（確定申告）
|
✔（源泉所得10.21%）
|
✔（源泉所得10.21%）
|
売却時に利益がでた場合に課税（所有5年以下：39.63%、5年以上：20.315%） |
相続税・贈与税 |
✔（条件あり） |
✔（条件あり） |
✔（条件あり） |
✔（条件あり） |
国籍・居住状況により課税対象が変わる |
👉不動産に関する英語記事はこちら（英語対応におすすめ）
Real Estate Tax in Japan: An Easy, Quickstart Guide
Japan Property Tax And More: An Easy Guide For Foreigners
「外国人 固定資産税」「外国人 税金」に関するよくある質問
最後によくある質問を紹介していきます。
外国人が日本で不動産を購入するとどんな税金がかかりますか？
外国人でも、不動産購入時には「不動産取得税」「登録免許税」「印紙税」「（場合によって）消費税」などがかかります。具体的な金額や適用条件は物件の種類や購入方法によって異なります。
不動産を日本国内で所有する場合、外国人でも税金がかかりますか？
はい、外国人でも不動産を所有している限り、毎年「固定資産税」と「都市計画税（当てはまる場合）」が課されます。これは非居住者の外国人にも課されます。
海外在住の場合、日本の税金はどうやって納めればいいですか？
海外在住の場合は、日本国内に「納税管理人」を選任する必要があります。納税管理人は納税や申告、通知の受領などを代理で行います。納税管理人を選任することで、通知の見逃しや、納税トラブルに発展することを避けられます。
外国人も固定資産税を払わなければなりませんか？
はい、日本国内に不動産を所有している限りは、非居住者の外国人であっても固定資産税を納めなければなりません。
外国人が貸し物件として賃貸運用している場合、収入にも税金が課せられますか？
はい、賃貸収入は所得とみなされるので、所得税の申告と納付が必要となります。非居住者の外国人・日本人は納税管理人を通して確定申告を行う必要があります。
まとめ
本記事では外国人が不動産を購入・維持・売却するのに課される税金や、海外在住でありながらどうやって税金を払うべきなのかなどを詳しく説明しました。
外国人も日本人同様に、固定資産税を含める様々な税金を納めなければなりません。ただし、各種税金の納税義務があるかどうかは、国籍と居住している場所に大きく左右されます。
非居住者の方は、外国人であっても日本人であっても、納税管理人が必要になる場合が多くあります。
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