外国人が日本で不動産購入する方法｜必要書類や購入の流れを詳しく解説
「外国人でも日本で不動産を買うことはできる？」
「外国人が不動産購入する際の必要書類が知りたい」
「日本人と外国人で不動産取引の仕方に違いはある？」
こんな疑問を解決するには、この記事が参考になるでしょう。
近年ではインバウンド増加の影響もあり、外国人が日本の不動産を購入するケースが増えています。ただ、不動産売買の手続きは簡単ではありませんし、多くの書類が必要です。なかには日本の居住者でないと取得できない書類もあるため、非居住者はどうするのか気になりますよね。
そこで本記事では、外国人が日本で不動産を購入する際の必要書類や手続きの流れを解説します。外国人の不動産売買に興味のある方は、ぜひご一読ください。
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外国人も日本の不動産を購入できる
世界には、外国人が不動産を購入する際の条件が厳しい国、あるいは外国人による不動産購入を不可としている国も存在します。たとえばベトナムでは所有数等に制限がありますし、インドで不動産を購入するには居住者の資格が必要です。
一方で日本の場合は、特に外国人の不動産購入に対する制限はかけられていません。非居住者でも不動産購入が可能で、追加課税もないという好条件なので、外国人投資家からの人気も高くなっています。
もちろん購入だけでなく、売却や相続などの不動産取引も可能です。その際の手続きも、基本的には日本人の場合と同じ。ただし必要な書類は異なる場合もあるため、注意が必要です。
外国人が不動産購入する際の必要書類
日本人が不動産を購入する際は、一般的に以下の書類が必要となります。
住民票
印鑑証明書
本人確認書類 など
このほか住宅ローンを利用する場合には、収入証明書や住民税決定通知書などの追加書類が求められます。
基本的には外国人が不動産を購入する場合も、必要な書類は同じです。ただし非居住者の場合は、住民票や印鑑証明書を取得することができません。そのため、代替書類の準備が必要です。
ここでは上記3つの書類について、2つのケースに分けて解説していきます。
ケース１）在留資格がある外国人の場合（居住者）
日本に住んでいる外国人のなかでも、在留カードを交付された中長期在留者や特別永住者の場合は、住民基本台帳の記録があります。そのため日本人と同様に、市区町村の役所で住民票の写しを請求することが可能。これが不動産購入時に必要です。
また日本に住民票がある15歳以上の外国人なら役所で印鑑登録ができますし、あらかじめ印鑑登録をしておけば印鑑証明書の取得が可能です。印鑑証明書は、発行後3カ月以内のものを使用してください。
そして本人確認を行うためには、顔写真付きの書類が必要となります。パスポートや在留カード、運転免許証などを用意しましょう。
ケース２）海外に在住している外国人の場合（非居住者）
海外在住の外国人は日本に住民登録がないため、住民票や印鑑証明書を提出することが困難です。その代わりに使われるのが、宣誓供述書。これは記載された住所や署名（サイン）の正当性を証する書面であり、自国の公証人や在日大使館、領事館などの認証を受けて作成されます。
宣誓供述書には、有効期限がありません。そのため不動産購入の予定があるなら、自国で書類を作成してから来日するとスムーズでしょう。宣誓供述書は住民票の代替書類としても、印鑑証明書の代替書類としても機能します。パスポートのコピーとあわせて提出してください。
本人確認書類としては、パスポートの写しや自国の身分証明書の写しが使われます。
外国人が日本で不動産を買う方法
不動産を売買する際は、不動産会社等を仲介するのが一般的です。外国人向けの物件を多く扱っている仲介会社を選べば、安心感も高いでしょう。
外国人が不動産を購入する大まかな流れは、以下のとおりです。
物件を探す
重要事項の説明を受ける
契約を締結する
残代金等を支払う
所有権移転登記を行う
（必要に応じて）財務大臣へ報告する
登記識別情報が発行される
順に詳しく見ていきます。
１）物件を探す
まずは気になる物件を探すところから始めます。近年ではオンライン内覧を活用する人も増えていますし、あらかじめインターネットでいくつか候補を絞っておいて、来日時に内覧するのもよいですね。内覧の予定がある場合は、事前に仲介会社に連絡してアポをとっておきましょう。
気に入る物件が見つかったら、買付証明書を作成します。書類そのものに法的効力はありませんが、購入意思や購入条件を示す重要なものなので、慎重に扱ってください。この時点で手付金を支払うケースもあります。
買付証明書を提出すると支払い能力等の審査が行われます。住宅ローンを利用する場合は、このタイミングで仮審査を受けることも多いです。
２）重要事項の説明を受ける
審査に通過し、契約を結ぶことが決まったら、以下のような重要事項の説明を受けます。
建物の形状や構造について
建物の設備状況について
ライフラインの整備状況について
（マンションの場合）修繕状況について
住宅ローンについて
ハザードマップ上の所在地について など
たとえ買主が外国人でも、日本国内での不動産契約には、日本語版の書類を用意しておけば問題ありません。とはいえ日本語の理解力等によっては、翻訳された書類や通訳が必要な場合もあるでしょう。購入後のトラブルを避けるためにも、双方の認識に相違が出ないよう準備しておくことが大切です。
３）売買契約を締結する
ここまでに問題がなければ、いよいよ売買契約を締結します。通常は売主と買主、仲介会社が同席し、以下の流れで進めます。
契約書を確認し、署名押印する
手付金等を支払う
必要書類を提出する（本人確認書類など）
その後のスケジュールを確認する
まだ手付金を支払っていなければ、このタイミングで支払いを行ってください。あわせて仲介手数料や印紙代等も支払うケースが多いので、事前に金額や支払方法を確認のうえ準備しておく必要があります。
また契約書を提出した後も、残代金の支払いや物件の引き渡し、登記手続きのタイミングなど、やるべきことは残っています。どんなスケジュールで進めていくのか確認しておきましょう。
４）残代金等を支払う
契約締結後は、決められた支払日までに手付金を差し引いた残代金を支払います。多くの場合、残代金だけでなく固定資産税の清算金や仲介手数料の残金、ローン会社への保証料などもあわせて支払うことになるでしょう。なお住宅ローンを利用する場合は、支払日までに本審査に通過しなければなりません。
よく使われる支払方法は、主に以下の3つです。
銀行振込：安全に支払いができる一方、確認までに時間がかかる
預金小切手：現金と同じように扱えるが、確認までに時間がかかる
現金：その場で確認できるが、紛失や盗難のリスクが伴う
銀行振込が一般的ではありますが、あらかじめ当事者間で合意した方法で支払ってくださいね。
５）所有権移転登記を行う
不動産の購入後は所有者が変わるため、所有権移転登記を行います。登記申請書を作成し、添付情報として登記原因証明書や印鑑証明書なども付けて提出してください。基本的には売主と買主が共同で登記の申請をしなければなりませんが、代理人による登記申請も認められています。
ただし2024年4月1日以降、外国人が買主の場合は申請情報として国内連絡先の登記が必要となりました。知っておくべきポイントは、以下の3点です。
国内連絡先として登録できる者は個人・法人問わない
国内連絡先となる者から承諾書を得る必要がある
国内連絡先が見つからない場合は、その旨の上申書を提出する
国内連絡先の有無によって必要書類も変わるので、注意しましょう。
参考：令和６年４月１日以降にする所有権に関する登記の申請について｜法務省
６）（必要に応じて）財務大臣へ報告する
非居住者が日本国内の不動産を購入する場合、日本銀行経由で財務大臣に報告する義務があります。報告期限は、物件の取得日から20日以内。仲介業者等の代理人による報告書の作成・提出も可能です。
別荘やセカンドハウス、あるいは投資用として購入した不動産は、必ず報告しなければなりません。ただし以下のケースでは、報告が不要とされています。
本人あるいは親族等の居住を目的として購入した
日本で非営利業務を行う人が、業務遂行のために購入した
本人の事務所用に購入した
ほかの非居住者から購入した
報告が必要なケースかどうか判断し、必要な場合は期限を守って報告しましょう。
７）登記識別情報が発行される
必要な手続きがすべて終わったら、購入者には登記識別情報が発行されます。これは「物件の所有者である」ということを証明するうえで、非常に重要な書類です。物件を売却する際も必要な情報なので、紛失しないよう気を付けてください。
注意点は、登記識別情報の再発行ができないこと。日本国籍があれば事前通知制度の活用や公証人による認証、本人確認情報の作成といった方法で対処できますが、非居住者はこうした対応ができません。そのため万が一登記識別情報を紛失してしまうと、不動産の売却ができなくなる可能性があります。
外国人が不動産を購入する際は、登記識別情報の重要性を正しく理解することが大切です。
外国人が不動産購入するには代理人が必要
不動産の購入に必要な書類は多く、日本人同士でも手間や時間のかかる取引といえます。まして外国人が買主の場合は、言語の壁や文化の壁もあるため、さらに取引が難化しがち。金額の大きい取引となることもあり、売主と買主の認識に食い違いがある状態では後にトラブルが起きかねません。
トラブルを防ぐためにも、外国人が不動産を購入する場合は、ぜひ代理人や専門家を挟むことを検討しましょう。買主が非居住者の場合でも、代理人がいれば日本でスムーズに手続きを進められます。代理人が必要となる場面は、主に3つに分けられます。
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１）売買契約を結ぶ時
重要事項や契約書の内容は、日本語での説明が中心となります。そのため買主が日本語の理解に不安がある場合は、代理人や通訳を立てておくと安心です。その場合は、あらかじめ委任状も作成しておきましょう。
代理人としては不動産会社やコンサルタント、あるいは知人を選定することが多いです。
２）残代金の決済を行う時
不動産取引において、残代金の決済時は銀行振込が多く使われています。ところが非居住者の場合、日本に銀行口座がないことから、振込ができないケースも少なくありません。そのため買主が海外から代理人宛に送金し、代理人が売主に支払う場合があります。
決済が完了した後は不動産登記を申請する流れになるため、代理人として司法書士を選定しておくとその後がスムーズに進みます。
３）不動産を購入した後の納税時
不動産を購入した後は、以下のとおりさまざまな税金が発生します。
不動産取得税：不動産を取得した年に発生する
固定資産税：不動産を所有している限り毎年発生する
登録免許税：所有権移転登記を行った年に発生する
非居住者が納税義務を果たしたり、確定申告を行ったりする際は、納税管理人を選定するのが一般的です。税務署で納税管理人の届出手続きをしてもよいですし、e-taxを活用しても構いません。
納税手続きは知人に依頼することもできますが、確定申告書の作成ができるのは税理士のみ。そのため納税に加えて確定申告手続きも依頼するのであれば、初めから税理士に依頼するとよいでしょう。
不動産契約時の英語対応やアフターサポートはMailmateにお任せ
外国人でも日本の不動産を購入することはできますが、手間がかかる手続きが多く、説明も日本語で行われるのが難点。不動産契約にまつわる諸手続きは、不動産会社や司法書士、税理士などに依頼できますが、日常生活のサポートは受けられないため、不安を感じる人も多いでしょう。
そんな人におすすめなのが、Mailmateによる不動産購入サポートです。入居前の英語対応から入居後のアフターサポートまで幅広く対応しており、日本での生活にとても便利。ここでは、Mailmateでできることを詳しくご紹介します。
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Mailmateでは、ほかにも以下のサポートが受けられます。
不動産登記の際に国内連絡先として登録できる
納税管理人に選定できる
税金や請求書の支払いを代行してもらえる
電気・ガス・インターネットなどライフラインの契約も英語で支援
火災保険・住宅保険の加入英語サポート
役所手続き、住民税通知など、生活に関わる手続きも英語でサポート
対話型の日英バイリンガルコンシェルジュサービスを利用できる
Mailmateの強みは、不動産契約だけでなくその後の生活までサポートできる点です。外国人対応を進めたい不動産会社にもおすすめですよ。
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外国人 不動産購入 必要書類に関するQ&A
最後に、外国人の不動産購入や必要書類に関してよくある質問に回答していきます。
Q１）どうして外国人の不動産購入が増えている？
日本では、外国人の不動産購入に追加課税や規制をかけていません。これは外国人投資家にとって大きな魅力。さらに近年日本の不動産が注目されている理由としては、以下の点が挙げられます。
比較的安く不動産を取得できる
利回りの高い物件が多い
社会情勢が安定していて安心
大きな理由の一つが、日本の不動産は海外の不動産と比べて安い値段で取得できること。円安が続く限り、この傾向も続くでしょう。利回りの高い物件も多く、コストパフォーマンスが高いといわれています。
また政治的・地理的な不安定さが少なく、安心感が高い点も人気の理由です。
Q２）外国人が日本の不動産を購入する場合も住宅ローンは申請できる？
外国人でも住宅ローンの申請は可能ですが、一定の条件を満たす必要があります。
永住許可がある
収入が安定している
健康である
日本語での意思疎通ができる など
多くの場合、永住許可のある外国人は日本人と同じように扱われます。そのため返済能力があり、健康で、ローン返済が可能な年齢であれば、ローン申請に通過する可能性は十分あるでしょう。
一方で永住許可がないと、ローンを申請できない可能性があります。金融機関によっては「日本人または永住権のある配偶者が連帯保証人になる」という条件のもとでローンを提供しているところもありますが、数は多くありません。
細かい対応は金融機関によって異なるため、事前に確認してくださいね。
Q３）国内連絡先が見つからない時はどうすればいい？
非居住者の不動産登記に必要な国内連絡先が見つからない場合は、その旨を上申書に記して提出します。上申書には登記名義人となる非居住者本人の署名、あるいは記名押印をしてください。そうすると登記情報として、「国内連絡先 なし」という記録が残ります。
とはいえ何かあった時にスムーズに対応できるよう、信頼できる人物を連絡先として登録しておくと安心です。国内連絡先として登録するのは、個人でも法人でも構いません。周りに知人がいない場合は、Mailmateを国内連絡先として登録することもできるので、ぜひご活用ください。
外国人が日本の不動産を買う場合は適切なサポートが必要
本記事では、外国人が日本で不動産を購入する際の必要書類や手続きの流れについて解説しました。日本の居住者は、日本人と同様に住民票や印鑑証明書を用いて購入手続きを進めます。一方、海外居住者は代替書類として宣誓供述書が必要なので、自国で入手しておきましょう。
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