共同住宅は事務所利用不可？｜開業時の確認ポイントと対策方法を紹介.

「自宅の住所を事務所として利用したい」

「分譲マンションでネイルサロンを開業したい」

「ネットショップにマンションの住所を記載したい」

このような考えを持っている方には、この記事が参考になるでしょう。

本記事では、共同住宅を事務所として利用する際の注意点を解説します。

多くの物件が事務所利用を不可としているため、知らずに開業してしまうとトラブルを引き起こしかねません。

場合によっては契約違反で退去となる可能性もあります。

そこで今回は共同住宅の事務所利用が可能かどうか、そして利用不可の場合の対策についても紹介します。

自宅でフリーランスとして働いている方は、ぜひ最後までお読みください。

共同住宅を事務所として使用できるか

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近年では働き方が多様化しており、以前よりも多くの人が自宅で仕事をしています。

なかには個人事業が軌道に乗り、開業を考え始めた人もいるでしょう。

ただ、賃貸マンションや分譲マンションなどの共同住宅に住んでいる場合、自宅をそのまま事務所として利用するのは難しい場合もあります。

むしろ居住用物件であれば、事務所利用ができないところが大半です。

利用不可物件で事業を始めてしまうと、後にトラブルを招くリスクがあるため注意が必要です。

開業届を出す前に、事務所として利用可能な物件かどうか必ず確認しなければなりません。

賃貸物件は契約形態の確認が必須

賃貸マンションの契約形態には2種類あります。

• 居住用物件

• 事業用物件

ほとんどの賃貸マンションは住むことを前提としているため、居住用物件です。

貸し手にとっては事業用物件よりも固定資産税が安く済み、消費税がかからないというメリットがあります。

一方で居住用物件を事務所として登録すると、賃貸契約違反になってしまいます。

場合によっては、トラブルになった末に強制退去となるリスクもあるでしょう。

そのため賃貸物件に住んでいる人は、まず物件の契約形態を確認してください。

分からない場合は大家さんに直接聞いてみると良いですね。

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分譲マンションは管理規約をチェック

賃貸物件とは違って、分譲マンションにおける専有部分（部屋）の所有者は自分です。

そのため「自分の家を事務所にすることに何の問題があるのか」と考える人がいるかもしれません。

もちろん法律上は特に問題ないのですが、注意しなければならない点はマンション管理組合の管理規約や使用細則なのです。

多くの管理規約には、「専有部分を専ら住宅として使用する」という文言が入っています。

これに基づいて考えると、分譲住宅は住むために利用するものであり、他の用途に使ってはならないということになるのです。

そのためこの文言が入っている場合、管理組合の許可を得ずに事務所利用をしてはなりません。

管理規約に違反しない働き方をできるように心がけましょう。

事務所利用が可能なケース

多くの共同住宅は事業用として使うことができないものの、なかには事務所利用が可能なケースもあります。

• 賃貸物件を事業用物件として契約している場合

• 管理規約の使用用途に事務所が含まれている場合

• 大家やマンションの管理組合と交渉して許可を得た場合

どうしても居住用の賃貸マンションで事務所などを開業したければ、大家さんに直接相談することができます。

事業用物件にすると大家さんの支払う税金が高くなるため、その分家賃を割り増しすることで許可がでる場合もあるでしょう。

また分譲マンションの場合は、管理組合との相談が不可欠です。

ただし管理規約を変更する場合は集会での決議が必要となるため、すぐには結果が出ないかもしれません。

事前に大家さんに利用可能か利用不可か確認するようにしましょう。

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住居を事務所として使用する際の問題点

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自宅を事務所利用する場合、新たに物件を借りる必要がなく、内装などの変更も自由に行えます。

その分コストを抑えて開業できるため、「現在の住居を事務所にしたい」と考える方は多いでしょう。

一方で、共同住宅を事務所利用することで、いくつか問題点も発生します。事務所利用ができない物件が多い理由は、以下のとおりです。

防犯面での不安が増すため

近隣住民の付き合いが希薄になっていると言われる昨今ですが、「同じマンションの住民はなんとなく顔がわかる」という人は多いでしょう。

それが防犯に役立っているともいえます。

ところが自宅で開業して仕事をしている場合、入居者以外の出入りが増える可能性があります。

そして見知らぬ顔が何度も建物内を歩いていると、不安を覚える住民は少なくありません。

人の出入りがほとんど少ない業種であっても、ネットショップなどでマンションの住所を公開されるのは嫌だと感じる人もいるでしょう。

こうしたトラブルを防ぐため、「事務所利用はできない」としているマンションが多いのです。

騒音トラブルが増えるため

コロナ禍でテレワークが増えた際、マンションの騒音トラブルは増加しました。

「周囲の生活音がうるさい」という人もいれば、「テレワーク中の会議の音が気になる」という人もいたのです。

そして自宅を事務所として利用していると、コピー機などのOA機器が出す音や電話の話し声などが増えるため、普通に生活しているよりも騒音が出る可能性があります。

また来客が増えてマンションの駐車場が埋まってしまうなど、音以外のトラブルも起こりかねません。

こうした理由から、共同住宅の事務所利用は断られやすいといえます。

不特定多数の出入りがある業種は共同住宅で開業しづらい

自宅で仕事をするフリーランスのなかには、上述した理由が当てはまらない業種もあるでしょう。

その場合は交渉次第で事務所利用可能となるかもしれません。

一方で以下のように人の出入りが多い業種の場合、共同住宅での開業はなかなか許可が下りません。

• 英会話やフラワーアレンジメントなどのスクール

• ネイルやエステなどのサロン

• 弁護士など不特定多数の相手をする士業

人の出入りが増えると防犯面での不安や騒音トラブルのリスクも高まるので、住宅専用のマンションでの事務所利用は難しいでしょう。

事務所利用不可の物件で開業する時の対策

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もし現在の住居で事務所利用が認められない場合は、対策を考えなければなりません。

事業用の物件を探すのも一手ですが、ほかにも以下のようなサービスが役立つのではないでしょうか。

• バーチャルオフィス：実際の仕事場ではなく、オフィスの住所のみを借りるサービス

• レンタルオフィス：仕事場を複数人で共有し、一人ひとりに個室があるサービス

• コワーキングスペース：仕事場を複数人で共有し、オープンスペースを利用するサービス

以下に詳しく解説していきます。

バーチャルオフィスを利用する

• メリット：低コストで開業できる、好立地にオフィスを構えることができる

• デメリット：仕事場を別に用意する必要がある、来客時に困る

• 自宅で作業できる方、来客が少ない方、コストを抑えたい方におすすめ

大半のバーチャルオフィスでは、借りた住所を法人登記やホームページへの記載、郵便物の宛先として利用することができます。

月額利用料は数千円というサービスも多く、なかには1,000円以下の格安バーチャルオフィスもあるほど。そのため開業したてでコストをかけられない人にもおすすめです。

ただし住所のみのレンタルサービスなので、オフィス利用はできません。自宅やカフェで仕事をするなど、仕事場を見つける工夫は必要となります。

参考：港区のバーチャルオフィスおすすめ１２選！【2024年版】 | MailMate

レンタルオフィスやコワーキングスペースを利用する

• メリット：オフィス家具やOA機器が揃っている、仕事場として利用できる

• デメリット：バーチャルオフィスよりコストが高い、他の入居者と共同で利用する必要がある

• 仕事場として利用したい方、来客がある方、人脈を広げたい方におすすめ

レンタルオフィスでは、机やイス、コピー機やフリードリンクなどが付いた仕事場を借りられるため、自分で一から内装を整える必要がありません。料金の目安は月額数万円～10万円ほどです。

コワーキングスペースもレンタルオフィスと似ていますが、オープンスペースを利用するため少しコストは安くなります。

人によっては他者の声が気になる可能性もありますが、一方で人脈を広げられるという特徴もあります。

また、個人事業主の方には嬉しいサービスですね。

参考：おすすめ京都市のレンタルオフィス14選！格安・好立地 | MailMate

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事業用の物件を借りる

• メリット：自分だけの住所を持つことができる

• デメリット：住宅専用物件と比べてかなりコストが高い

• 人の出入りが多い業種におすすめ

バーチャルオフィスやレンタルオフィス、コワーキングスペースの場合、複数の企業がほぼ同じ住所を利用しています。

そのため「住所を検索すると複数企業が表示される」という可能性があります。

それを防ぎたい方は、新たに事業用の物件を探すのが良いでしょう。

また不特定多数の出入りがある業種は、やはり事業用の物件を借りたほうが安心です。

個人事業主の方にとっては、家賃が心配な部分がありますが、防犯面などは他のサービスに比べてよいでしょう。

特に弁護士など「実体のあるオフィス」が必要な業種では、バーチャルオフィスのみの利用はできません。

安心して開業するために事務所利用の可否を確認しよう

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本記事では自宅で開業を考えている方向けに、共同住宅を事務所として利用する際の注意点を解説しました。

すべてのマンションで事務所利用が契約違反となるわけではありませんが、さまざまな理由から利用不可とされるケースも多いのが実情です。

住んでいる賃貸物件が利用不可の場合は、まず大家さんに相談してください。分譲マンションの場合は、管理組合への相談が不可欠です。

場合によっては、バーチャルオフィスの利用、レンタルオフィスやコワーキングスペースの利用を検討しても良いでしょう。

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