実家が空き家になったらどうする？３つの方法や補助金についても解説
「実家が空き家になった時はどうすればいいのか？」
「空き家を処分するメリット・デメリットは？」
「空き家の売却方法は？」
この記事は、空き家を所有している方、所有することになった方に向けて書かれています。
本記事では、相続などで所有することになった空き家をどうすればいいかについて３つの方法を紹介するとともに、空き家を処分するメリット・デメリットや空き家を放置するリスク、売却の方法についても解説します。
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田舎の実家が空き家に！処分方法は？
田舎の空き家となった実家など、思わぬ形で空き家を所有する形になってしまった場合、どうするか悩むところです。
所有者が住んでしまえば解決といえばそうですが、事情があってそれができない・したくない……というところから、空き家について悩む人が多いのではないでしょうか。
自分たちが住む以外でできる対応の方法としては、以下の3つが考えられます。
売却する・譲る
管理して利用する
解体する
売却する・譲る
空き家を使う予定がない場合は、売却したり譲ったりして手放すという方法があります。
また、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例に該当する場合、売却において控除が受けられます。
これは、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることや、さらに一定の要件に当てはまる場合、売却利益から最高3,000万円まで控除されるというものです。
この特例は相続から3年までに空き家を売却することで適用されるため、要件に当てはまる場合は早めに売却を検討するとよいでしょう。
参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
管理して利用する
空き家を管理しながら利用するというのも対処法の一つです。
とくに、空き家を手放すのを望まないという場合は、定期的に管理して劣化を防ぎつつ、必要に応じて利用するのがよいでしょう。
賃貸などで活用するという方法もあります。
物件の換気や通水などの維持管理は自分でできなくても、費用をかければ管理サービスに依頼することも可能です。
以下の記事では空き家管理サービスを紹介していますので、気になる方は参考にしてみてくださいね。
空き家見守りサービス５選！空き家のリスクやサービスのメリットも解説 | MailMate
解体する
空き家になった建物を管理していくのには、大きな費用や労力がかかりがちです。
後の世代に負担をなるべく残したくない、という場合は、空き家を解体してしまうというのも一つの方法ではないでしょうか。
空き家を解体することで、その後土地を活用することもできます。
一方、空き家を解体することで発生するおそれのあるデメリットとしては、固定資産税の上昇が挙げられます。
これは、建物を解体したことで住宅用地の特例対象外となり、今まで適用されていた減税効果がなくなるためです。
最大で6倍の固定資産税を負担する必要があるため、解体する場合には税金についても確認しておきましょう。
固定資産税の住宅用地特例とは
住宅用地特例は、住宅を建てるための土地に対する税金の特別ルールのことです。
この住宅用地特例には、小規模住宅用地と一般住宅用地の2つのカテゴリーがあります。
小規模住宅用地（敷地面積が200㎡以下）の場合、固定資産税の課税標準額が土地評価額の6分の1に、都市計画税が土地評価額の3分の1に軽減されます。
一般住宅用地（敷地面積が200㎡を超える）の場合でも、固定資産税が土地評価額の3分の1に、都市計画税が土地評価額の3分の2に軽減されます。
注意点は、この住宅用地特例は「住宅用地」にのみ適用されるということ。つまり、住宅が建っている土地が対象というわけです。
住宅を解体した場合対象でなくなってしまうケースがあり、たとえば今まで適用されていた小規模住宅用地に対する特例（固定資産税が6分の1 ）がなくなり税金が6倍になってしまうということになります。
参考：https://www.soumu.go.jp/main_content/000448731.pdf
空き家を処分するメリット
空き家を処分するメリットには、たとえば以下のようなものがあります。
管理費用等がいらなくなる
被災等のリスクがなくなる
管理費用等がいらなくなる
空き家を処分することで、建物を維持管理するための費用がかからなくなります。
空き家はそのままにしておくと劣化などの問題があるため、管理するためにはお金が必要です。
所有し続ける限り定期的な管理や修繕をする必要があり、その都度費用がかかってきます。
所有する目的がない場合はただ定期的に出費がかかるだけという状況になる可能性もあるため、処分することで今後の費用を抑えることができるのですね。
また、空き家・土地ともに手放すと、固定資産税を払う必要がなくなるというのもメリットです。
被災等のリスクがなくなる
日本は地震などの災害が多い国です。
現在では耐震基準も高くなり、それに対応した住宅が建てられていますが、相続した家屋などは耐震基準が低い場合もあります。
このような空き家が災害を受けた時、老朽化も相まって倒壊するおそれが高く危険です。
仮に被災によって倒壊してしまった場合、損害賠償や解体、廃材の処理などに費用がかかる可能性もあります。
そのため、利用予定のない空き家は処分してしまったほうが、被災やそれによる費用負担のリスクをなくすことができ安心です。
空き家を処分するデメリット
空き家を処分することで発生するデメリットには、以下のようなものがあります。
活用する物件がなくなる
処分にも費用がかかる
活用する物件がなくなる
空き家や土地があれば賃貸や駐車場などとして活用することも可能ですが、処分してしまうとそれもできなくなります。
活用するためには維持管理やリフォームが必要ですが、うまく行けば収入を得られる可能性もありますよね。
そういったことも視野に入れつつ、本当に空き家を処分してしまっていいのか考えるとよいでしょう。
処分にも費用がかかる
たとえば、空き家を処分する場合、以下のような費用がかかる場合があります。
家具家電の撤去費用
解体する場合は解体費用
処分までの維持費用
譲渡所得税 など
解体の場合、一般的な木造住宅であれば1坪あたり3〜6万円程度の費用が必要になる可能性があります。
売却処分等で引き取り手がなかなか見つからないケースもあるため、その場合はそれまで空き家を維持するための管理費用も必要です。
さらに、空き家が売れた際は譲渡所得税や住民税が発生します。
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空き家を放置しているとどうなるの？
空き家を管理するのも処分するのも大変ですが、だからといって放置していると損害を被るリスクも大きくなるため注意が必要です。
たとえば、空き家を放置していることで以下のような問題が起こるおそれがあります。
税金がかかる
放置により劣化が進むと行政代執行が実施されることも
事故・事件が発生する可能性も
実際、日本では空き家が年々増え続けており、これらの空き家問題も深刻化しています。
以下でそれぞれの問題を詳しく見てみましょう。
税金がかかる
空き家を使っていなかったとしても、所有していれば税金がかかります。
空き家の所有にかかる税金は、固定資産税や都市計画税ですね。
物件を放置していて活用もしていないのに税金だけかかってしまうのは、もったいないことです。
放置により劣化が進むと行政代執行が実施されることも
空き家は人が住んでいる建物よりも劣化しやすいというのはご存知の方もいるかもしれません。
建物に人が住んでいないと、
換気がされず湿気がたまる
清掃もされないためにホコリが蓄積し、害虫が発生する
などが原因で、劣化のスピードが上がってしまうのです。
このようにして劣化が進んでしまうと、特定空き家に指定される可能性があります。
また、最終的には強制的に解体される可能性もあります。
特定空き家とは？
特定空き家とは、空き家の中でもそのまま放置すると危険と判断されたものです。
たとえば、物理的な破損や劣化によって倒壊する可能性がある空き家や、管理が行き届いていないことによる不衛生で有害になってしまう可能性がある空き家などを指します。
さらに、所有物件が特定空き家に指定された場合、指導や勧告が入った後に住宅用地の特例から外れ固定資産税が高くなります。
勧告や命令を受けても改善されない場合、空き家は行政代執行で解体されます。
当然、解体費用は所有者持ちですので、空き家を放置していたことで多大な費用が発生することにもなりかねないのです。
事故・事件が発生する可能性も
空き家を放置していると、目をつけられて犯罪に利用されたり、倒壊などで近隣住民に危険が及んでしまったりする可能性もあります。
所有する空き家が原因で周囲の人を巻き込んでしまった場合、損害賠償を請求されるおそれもあるため注意が必要です。
つまり、空き家を放置していると、周囲に迷惑がかかるだけではなく、自分にとっても不利益になる可能性が高いのですね。
空き家を売却するには？
実家が空き家になってしまうけれど、住むのも管理するのも無理そう……という方の中には、売却したいと考えている方もいるでしょう。
しかし、「住宅を売る」ということは、なかなかありませんよね。どうやって売ればよいのでしょうか？
空き家を売却する方法としては、たとえば以下のようなものがあります。
仲介
買取
空き家バンク
仲介
一般的に空き家の売却と聞いてイメージすることが多いのが、この仲介ではないでしょうか。
仲介は不動産会社が間に入り、空き家を一般の住居目的の人が買うという方法です。
仲介の良さは相場前後で売れる可能性が高いことですが、一方で仲介手数料が発生することや物件の状態や立地によっては買い手がつくのに時間がかかるケースがあるという難点もあります。
買取
買取が仲介と異なる点は、買主です。
仲介の場合は一般の住居目的の人が買主ですが、買い取りの場合は不動産会社が買主となります。
一般の住宅として買い手がつかない空き家でも、買取業者にとって利益になるものだと判断されれば買い取ってもらうこと、すなわち売却が可能です。
そのため、買い手がつくのは早めですが、一方で一般の売却相場よりも安い可能性があります。
空き家バンク
空き家を売却したい場合、「空き家バンク」を利用して空き家を取り引きするのも一つの方法です。
空き家バンクは自治体運営の空き家情報公開制度で、無料で利用することができます。
自治体に相談して空き家情報を登録することで、空き家を購入したい人に紹介してもらえるシステムです。
仲介業者が間にいないため、仲介手数料は発生しないというのがメリットといえるでしょう。
一方、空き家バンクは個人間での取り引きになるため、契約内容などの取り決めの際にトラブルが起きてしまう可能性もあります。
参考：建設産業・不動産業：空き家・空き地バンク総合情報ページ - 国土交通省
どういう空き家が売れる？
空き家を売るとして、はたして自分の物件が売れるものなのか？と疑問に思っている方もいるかもしれません。
売れやすい空き家の特徴としては、たとえば以下のようなものが挙げられます。
築20年以内
面積が広すぎず狭すぎない
アクセスの良い場所にある
高級住宅エリアにある
現在の空き家の状態だけではなく、上記のような条件によっても売れやすいかどうかが決まるのですね。
空き家処分に対する補助金・助成金
自治体によっては、空き家に対する補助を行っている場合があります。
たとえば、補助事業として以下のようなものが挙げられます。
千葉県銚子市など：利活用が難しい空き家の除却費用の補助
茨城県つくばみらい市など：不良住宅の解体費用の補助
神奈川県横浜市：空き家の改修費用の補助 など
このような補助を利用して、空き家の処分や管理に役立てるとよいでしょう。
参考：市町村が行う住宅に係る支援制度（空き家）について／千葉県
参考：老朽化した空き家を解体する場合に、補助金が出ます | つくばみらい市公式ホームページ
空き家どうする！？管理が難しければサービスの利用も検討しよう
今回は、実家など自身が所有している建物が空き家になった際の対処法や空き家を処分するメリット・デメリット、空き家を売却する方法などを解説しました。
空き家を所有した場合、自分たちが住む以外でできる対応の方法は、
売却する・譲る
管理して利用する
解体する
の3つです。
また、空き家をしっかり管理や処分せず放置していると、建物の劣化や事件・事故などのトラブルにつながってしまうだけでなく、「特定空き家」に指定され、最終的には強制的に解体される可能性もあるので注意が必要です。
空き家を自分自身で管理するのが難しい場合は、以下の「おすすめ記事」内で紹介している空き家の管理代行や見守りサービスを活用するのも管理方法の一つです。
ぜひ参考にしてみてください！
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