空き家の維持費はどのくらい？維持費の内訳と費用削減のコツ！

「空き家を維持するのにどのくらいの費用がかかる？」

「実家が空き家になってしまった時の維持費が知りたい」

「空き家は売却・解体するべき？」

近年、少子高齢化や都市部への人口集中により、日本全国で空き家問題が年々深刻化しています。総務省の統計によると、平成30年の空き家率は過去最高の13.6%になりました。

実家が空き家になってしまったり、海外赴任で自宅が空き家になってしまい、維持費に悩んでいる方は多いのではないでしょうか。

この記事は、そんな空き家を所有することになった方や、空き家を所有している方に向けて書かれています。空き家を維持する際にかかる費用の内訳や、コストを削減するための方法について詳しく解説しているので是非最後までご覧ください。

空き家の維持費とは？

空き家の維持費とは、空き家を所有しているだけで発生する費用と、その家を維持するために必要な管理費用の総称です。

空き家の維持はなぜ必要？４つのリスク

１）住宅の劣化

人が住んでいない家は、劣化するスピードが速くなります。所有者が空き家を放置して適切なメンテナンスを怠ると、大規模な修繕費がかかったり、資産価値が下がったりすることがあります。さらに住宅が老朽化すると、地震で建物が倒壊したり、台風時に屋根が飛ばされたりするなど、災害時の危険が高まります。

２）犯罪リスクの増加

空き家の防犯対策を怠ると不法侵入や盗難、ゴミの不法投棄や放火などの犯罪リスクも高まります。郵便物が溜まることで家の留守がバレて、様々な犯罪のターゲットにされやすくなってしまいます。

３）近隣住民への迷惑

空き家を放置することで倒壊のリスクが高まったり、環境や治安が悪化することによって、近隣住民に迷惑をかける可能性もあります。

４）特定空き家指定で税金が増額

国土交通省が示すガイドラインによると、行政から「特定空き家」として指導を受けることもあり、税金が余分にかかる可能性もあります。特定空き家指定されると、固定資産税の控除がなくなり、税金負担が増額するのです。特定空き家指定による税金負担は、最大で6倍になるとも言われています。

このように、空き家を放置すると、更なる費用や思わぬトラブルが発生することがあります。そうならない為にも、空き家を所有することになった際は、維持費をしっかりと理解し管理していくことが重要となります。

空き家の主な維持費の内訳

空き家の維持費は年間およそ35万円〜50万円程度と言われています。空き家の面積や築年数、土地の固定資産税などによって年間費用は大きく変動します。また、専門業者や空き家管理サービスを利用する場合は、1ヶ月あたり5000円〜10,000円程度が目安になります。

1. 固定資産税・都市計画税

例え居住していない家でも、固定資産税と都市計画税は毎年必ず納税しなければなりません。どちらも、土地や家屋などの「固定資産」の所有者に課される税金で、各市区町村が税額を計算し不動産所有者に納税額を通知します。

固定資産税の税率は原則1.4%です。計算方法は（固定資産税評価額）× 1.4% （標準税率）となります。

都市計画税の税率は原則0.3%です。計算方法は（固定資産税評価額）×  最高 0.3% （制限税率）となります。（市町村ごとに異なる税率を定めることも可能）

ただし、固定資産税と都市計画税は「固定資産税等の住宅用地特例」という制度による軽減措置があります。この軽減措置は空き家も対象となります。

固定資産税の軽減措置

区分	特例率	計算方法
小規模住宅用地 （住宅やアパート等の敷地で200平方メートル以下の部分）	1/6	（固定資産税評価額）× 1/6（特例率）× 1.4%（税率）
一般住宅用地 （住宅やアパート等の敷地で200平方メートルを超える部分）	1/3	固定資産税評価額）× 1/3（特例率）× 1.4%（税率）

都市計画税の軽減措置

区分	特例率	計算方法
小規模住宅用地 （住宅やアパート等の敷地で200平方メートル以下の部分）	1/3	（固定資産税評価額）× 1/3（特例率）× 0.3%（税率）
一般住宅用地 （住宅やアパート等の敷地で200平方メートルを超える部分）	2/3	固定資産税評価額）× 2/3（特例率）× 0.3%（税率）

なお、行政から「そのままだと倒壊などの危険がある」または「不衛生である」と判断された空き家は「特定空き家」に指定されるケースがあります。その場合は税率の軽減措置の対象から外れてしまうだけではなく、税額が最大6倍になることがあるので注意が必要です。

2. 光熱費（電気・水道・ガス）

空き家であっても、最低限の電気や水道、ガスの維持が必要です。光熱費は使用しない場合でも、契約を継続するだけで基本料金がかかります。さらに、湿気対策として除湿器を使用する電気代や、冬場の配管凍結を防ぐための水道代がかかることもあります。

空き家にかかる光熱費は、契約内容や地域によって異なりますが、一般的には年間約3万円ほどと言われています。節約のための契約解除は、デメリットが大きいので推奨されません。

3. 修繕・メンテナンス費用

空き家を長い間放置すると、屋根や外壁、窓ガラスなどの老朽化が進みます。特に地震や台風などの災害発生時には、建物が損傷・崩壊する場合があります。

定期的に点検することで、建物を維持し自然災害発生時のトラブルを防ぐことができます。万が一、建物が損傷してしまった場合は、直ちに修繕を行うことが必須となります。

また、定期的な修繕とメンテナンスを継続することで、資産価値を維持することができます。将来的に売りたい場合は、こまめな修繕やメンテナンスを欠かさないことで、買い手がつきやすくなります。

4. 庭の手入れや室内の清掃費

空き家の庭や室内が放置されていると、近隣住民に迷惑をかける可能性があります。

雑草が繁茂すると害虫の発生源となり、庭木が伸び放題になると道路や歩道の妨げになることがあります。庭の手入れを怠ると地域全体の美観を損ねるため、定期的に剪定や手入れを行いましょう。

加えて、室内の掃除や点検も定期的に行いましょう。室内を清潔に保つことで、カビや害虫、異臭などを防ぎ、近隣住民への迷惑を防止することができます。

定期的な手入れや清掃が難しい場合は、専門業者に依頼することをおすすめします。

5. セキュリティ費用

空き家は、不法侵入や不法投棄、窃盗や放火などの犯罪のターゲットにされやすいため、防犯対策が必要となります。防犯カメラやセンサーライトの設置、または警備会社との契約などが推奨されます。これらの対策には初期費用がかかりますが、長期的には被害を防ぐための重要な投資と考えるべきです。

空き家は、郵便物が溜まることで留守がバレ、犯罪のターゲットにされることが多いです。その対策として、郵便物を管理するサービスを利用するのもよいでしょう。

6. 保険

空き家でも災害や放火など、万が一の事態を想定して保険に入っておく必要があります。居住用の保険とは異なり、空き家専用の保険は割高になったり、加入できない場合があるので注意が必要です。

保険料は建物の立地や築年数などによって変動しますが、戸建ての空き家の火災保険の相場はおよそ年間1万円〜6万円程度が一般的な範囲とされています。築年数が経っていたり、面積が広いほど火災保険料は高くなる傾向にあります。

空き家維持費の削減方法

ここまで空き家の維持費について細かく紹介してきましたが、使用していない住宅に維持費をかけることに無駄を感じる方も多いでしょう。

本項目では空き家の維持費の削減方法について紹介していきます。

1. 定期的なメンテナンスの実施

空き家でかかってしまう大きな費用の一つは大規模な修繕費です。空き家を放置することで将来的に高額の修繕費を支払わなければならない場合があります。

定期的にメンテナンスを行うことで、劣化を防ぎ、そのような修繕費用を抑えることができます。

例えば、雨どいの掃除や屋根・外壁の点検を年に一度行うだけでも、劣化の進行を大幅に遅らせることができます。

2. 近隣住民や管理会社に管理を委託

空き家が遠方にあったり、仕事などで忙しかったりする方にとって、定期的な管理は難しい場合があります。その際には、あらかじめ近隣住民に見回りを依頼したり、管理会社に委託するのが有効です。

管理会社に委託すると毎月の費用はかかりますが、長期的に見てメリットの方が多い場合もあります。委託先の会社や管理の範囲・内容によって費用は大きく異なるため、業者に任せるべき管理と、自分で対応できる管理を見極めることで、コストを削減することが可能です。

そのため、「コスト」と「手間」と「リスク回避」の３点を考慮し、管理会社を慎重に選ぶことが重要です。

3. 一時的な貸し出し・賃貸化

空き家をシェアハウスや短期賃貸（AirBnBなど）として活用する方法もあります。こうすることで、維持費を賄うだけでなく、収益を得ることも可能です。

ただし、AirBnBなどで空き家を貸し出す場合は、「民泊新法」について十分に理解しておく必要があります。民泊を始める際は、年間提供日数や物件の条件、必要な設備やルールなど、細かな法律が定められており、それに応じた申請も必要です。これらの規則を守らないと、法律違反となり、懲役や罰金が科されることもあるため、慎重に手続きを進めることが重要です。

4. 空き家バンクの活用

シェアハウスや民泊で空き家を活用するのが難しい場合は、空き家バンクの利用が効果的です。空き家バンクは自治体が運営する制度で、空き家の売買や賃貸を希望する所有者と、利用を希望する人をつなぐ仕組みです。

空き家バンクを利用することで、売却や賃貸に出せるだけでなく、空き家活用を促進するためのサポートも受けられます。ぜひ積極的に活用してみてください。

5. 補助金や減税制度の活用

自治体によっては、空き家の改修やリノベーションを支援するために補助金を提供しています。事前に調べ、利用できる制度を最大活用することで、空き家の維持費を削減することができます。

空き家を売却・解体する場合の選択肢

空き家の年間維持費がかかりすぎているといった場合、売却または解体するという選択肢もあります。

1. 売却のメリットとデメリット

空き家を放置せずに、早めに売却することで、維持費の負担から解放されます。しかし、築年数が経っている古い物件は、売却が難しいこともあります。

適度にメンテナンスを行い、資産価値を保つことで、将来的に買い手が見つかりやすくなります。予算がある場合は、リノベーションによって市場価値を高め、より高く売却することも可能です。

2. 解体して更地にするメリットとデメリット

空き家を解体して更地にすると、維持費や固定資産税の負担が軽減されます。ただし解体費用がかかってしまうため、長期的なコストを考慮し、判断することが重要となります。

3. サポート機関の利用

空き家の売却や解体を検討する際は、相談窓口や専門家にアドバイスを求めることで、最適な管理方法や売却手段を知ることができます。地方自治体の支援を活用するのも有効です。

空き家の維持に関するQ&A

Q:「どのくらいの頻度でメンテナンスが必要？」

A: 換気や清掃、庭の手入れは最低でも月に一回、点検は最低でも年に一回は行いましょう。特に屋根や外壁のひび割れなどは、初期段階での修理が重要になります。郵便物のチェックも防犯対策のため、週に一回以上行うことをおすすめします。

Q:「空き家にかかる税金を減らす方法はある？」

A: 行政から「特定空き家」に指定されないよう、定期的な維持管理を行うことが重要です。きちんと管理が行き届いている空き家は住宅用地の特例という固定資産税優遇が受けられます。

Q:「空き家を管理するための信頼できる業者は？」

A: 地元の不動産会社や、空き家管理専門の業者を利用するのが安心です。ネットの口コミや評判を調べて、信頼できる業者を選びましょう。

まとめ

空き家を所有している場合や、所有することになった場合、そのまま放置をすると、さまざまなコストやリスクが発生します。しかし、定期的な管理を行い、維持費を削減する取り組みを行うことで、リスクとコストを最小限に抑えることができます。空き家の有効活用や、売却・解体といった選択肢も考慮し、自分にとって最適な方法を見つけましょう。

空き家の郵便物管理にはMailMateがおすすめ

空き家の清掃や庭の手入れなどの管理は、管理会社に委託するのがおすすめですが、郵便物の管理にはMailMateがおすすめです。

上記の通り、空き家は郵便物が溜まることで、犯罪のターゲットにされてしまうことが多いです。空き家の防犯対策のためにも、郵便物管理サービスの利用が有効です。

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