【長期赴任者必見】リロケーションとは？特徴やメリット・注意点を解説

「持ち家があるのに長期赴任の辞令が出てしまった」

「海外出向を命じられたが、家を空き家にしたくない」

本記事でご紹介するリロケーションとは、こうした悩みを解決する方法の一つです。

持ち家があっても、転勤や海外赴任で家を離れる方は少なくありません。元の家に家族が残る、空き家として残す、家を売却するという選択肢で悩む方も多いでしょう。

さらに近年増えているのが、一時的に自宅を貸し出して家賃収入を得るリロケーションサービス。第4の選択肢として、少しずつ広まってきました。

そこで本記事では、リロケーションのメリットやデメリット、始め方など詳しく解説していきます。長期不在を控えている方は、ぜひ参考にしてください。

リロケーションとは一時的に自宅を賃貸に出すこと

不動産用語の「リロケーション」は「relocation」、つまり「移転、転勤」という単語が元となっています。意味は、長期赴任者や転勤者の留守宅を一時的に貸し出すこと。2000年に定期借家制度（定期建物賃貸借制度）が導入されて以来、少しずつ広まってきました。

リロケーションが通常の賃貸と違うのは、あらかじめ契約期間が決まっている点です。契約期間は2年前後の物件が多いですが、短いものだと半年、長ければ5年ほどの物件もあります。

長期利用を目的とした賃貸とは違って、あくまで「一時的に貸し出す」というのが特徴です。

定期借家契約と普通借家契約の違い

リロケーションには、基本的に定期借家契約が用いられます。一般的な普通借家契約との大きな違いは、契約方法・更新有無・中途解約の3点です。

	定期借家契約	普通借家契約
契約方法	公正証書など書面契約のみ可能 口頭契約は不可	書面契約も口頭契約も可能
更新有無	更新なし ※双方が合意すれば再契約は可能	基本的に自動更新
中途解約	基本的には不可	予告期間内に申し出れば可能

参考：定期借家契約をご存じですか…？（国土交通省）

普通借家契約は、長期的な居住を目的として行います。そのため貸主・借主のどちらかが申し出ない限り、契約が自動更新されていくという特徴があります。定められた期間内に申し出れば、解約も可能です。

一方で定期借家契約は、あらかじめ期間が決まっています。条件によっては解約が認められる場合もありますが、原則として中途解約はできません。

リロケーションの契約方式は転貸借と代理委託の２種類

リロケーションの契約には、転貸借（てんたいしゃく）方式が多く使われています。転貸借方式では、まず貸主と管理会社が賃貸借契約を結ぶため、借主は管理会社となります。そのうえで入居者は管理会社と転貸借契約を結び、転借人となります。

一方で代理委託方式の場合、貸主と入居者が直に賃貸借契約を結びます。そのため借主は入居者となり、管理会社は物件管理のみを代行する立場です。

転貸借と代理委託は、管理委託料・トラブル対応の点で異なります。

	転貸借方式	代理委託方式
管理委託料	高い	安い
トラブル対応	管理会社が対応する	貸主が対応する

貸主が遠方に住んでいる、忙しいなどの理由で直接トラブルに対応できない場合は、転貸借方式が向いています。一方で管理委託料を抑えたい方は、代理委託方式をとるという選択肢もありますよ。

リロケーションを行う３つのメリット

以前は長期的に自宅を離れる場合、売却が選択肢の一つとなっていました。留守宅の管理に悩む必要はなくなりますが、もう1度同じ家に住めなくなるのは残念ですよね。かといって空き家のまま放置していると、家が傷んでしまいます。

その点リロケーションを行えば、自宅を売却する必要がなくなります。そのうえ人が住んでいるので、家も傷みにくくなりますよ。

ここではリロケーションのメリットを、3つご紹介します。

１）家賃収入が得られる

リロケーションの大きなメリットは、賃貸に出すことで家賃収入が得られる点です。定期借家契約の場合は期間も決まっているため、収入の見通しも立てやすいでしょう。

自分が住んでいなくても、不動産を所有していると固定資産税や都市計画税がかかります。さらにローンが残っている場合は、住宅ローンの返済もしなければなりません。家賃収入を得ることで、こうした費用の足しにすることができますね。

２）家の資産価値をキープできる

人が住んでいないと、家はどんどん劣化していきます。長期間空き家になってしまうと、たとえば以下のような問題が起こります。

• 多湿な環境でカビが繁殖する

• 排水トラップが乾いて悪臭の原因となる

• ホコリやチリが溜まる

• 害虫が発生する

• 雑草が生い茂る

こうした状況が続くと家が傷み、資産価値も下がってしまいます。隣家とトラブルになるリスクも高まるでしょう。空き家管理サービスを使う方法もありますが、利用料金がかかるのが難点です。

その点リロケーションは、入居者が換気や通水、掃除などを行ってくれるため、家が傷みにくくなります。もし異常が起きてもすぐに連絡が入るので、スピーディーな対応が可能。結果として家の資産価値が保てます。

３）犯罪を抑止できる

空き家を放置していると、家が傷むだけでなく犯罪を呼び込むリスクも高まります。雑草が伸び放題の庭や、郵便物でパンパンのポストは「空き家」と認識されやすく、ごみの不法投棄や窃盗、放火といった犯罪行為のターゲットにされやすいのです。

特に狙われやすいのは、人の出入りがない家。そのため家に誰かが住んでいれば、それだけで犯罪の抑止力となりますよ。

リロケーションを行う３つのデメリット

リロケーションにはさまざまなメリットがある一方、デメリットも存在します。リロケーションを検討している方は、デメリットについても知ったうえで利用するかどうか決めましょう。

デメリットを理解していないと、「期待したほどの収入にならない」「入居者の使い方が想定外だった」など残念な思いをすることになってしまいます。反対にデメリットを理解していれば、対策をとることも可能です。

リロケーションのデメリットは、大きく3つ挙げられます。

１）相場より家賃を下げる必要がある

リロケーションは、あらかじめ契約期間が定まっています。貸主にとっては「〇年後には自分の元へ戻ってくる」という安心材料となりますが、入居者にとっては「〇年後には出ていかなければならない」という懸念点になりかねません。実際に契約期間が短くなるほど、入居希望者も少ない傾向にあります。

したがって入居希望者を呼び込むためにも、リロケーションの物件は相場より家賃を低く設定するのが一般的です。通常の賃貸物件と比較して、1割～3割安くするとよいでしょう。

とはいえエリアや家の大きさ、築年数といった条件によっては、相場と同程度の家賃でも借り手が付くケースもありますよ。ぜひリロケーション会社と相談してくださいね。

２）住宅ローン減税が受けられなくなる

住宅ローン減税とは、最大13年間にわたって住宅ローン残高の0.7%を所得税から控除する制度です。減税を受けるための条件は5点あります。

1. 自分が住むための住宅であること

2. 合計所得金額が2,000万円以下であること

3. 住宅ローンの借入期間が10年以上あること

4. 引き渡し（あるいは工事完了）から6カ月以内に入居すること

5. 昭和57年以降に建築された、または現行の耐震基準に適合していること

リロケーション物件は1つめの条件に当てはまらないため、住宅ローン減税の対象外です。減税額は最大35万円となるので、大きな影響がありますね。

ただリロケーションが終了し、再び自分が住み始める時には、再度住宅ローン減税を受けられます。

参考：住宅：住宅ローン減税 - 国土交通省

３）家がダメージを受ける可能性がある

空き家にしておくよりも家が傷みにくいとはいえ、使い方によっては家がダメージを受ける可能性があります。丁寧に暮らす入居者がいる一方で、借り物だからと雑に扱う人もいるでしょう。

特に多いのが、ペットやたばこの問題。「ペットのせいで壁がボロボロになった」「たばこの臭いが染みついた」などのトラブルが起きがちです。契約時点でペットの可否、喫煙の可否といった入居条件を明確にしておけば、こうしたトラブルが防げます。

ただ、あまり細かく入居条件を設定してしまうと、入居者が見つかりにくくなってしまいます。「これは譲れない」という点はきちんと定めつつも、過度な条件設定は控えるとよいですね。

【5ステップ】リロケーションの流れ

リロケーションは、以下の流れで進めます。

1. リロケーション会社を選ぶ

2. 賃貸条件を決める

3. 必要に応じてクリーニングをする

4. 入居者を募集し契約する

5. リロケーション開始

時にはリロケーション会社を選んでから入居者と契約するまで、数ヵ月かかる場合もあります。遅くとも家を離れる2〜3カ月前にはリロケーション会社の選定を始め、準備を進めていきましょう。

①リロケーション会社を選ぶ

リロケーション会社は、リロケーションをスムーズに進めるためにさまざまなサービスを行っています。

• 入居者の募集

• 契約手続き、解約手続きのサポート

• 家賃の集金

• 物件の管理、メンテナンス

• 入居中のトラブル対応

入居者の募集や契約といった手続き面でのサポートに加えて、長期不在中の貸主に代わって物件の管理もサポートしてくれます。そのためリロケーションが成功するかどうかは、リロケーション会社の選定による部分も大きいです。

リロケーション会社は評判をチェックして選定する

リロケーション会社を選ぶ際には、以下のポイントをチェックしてください。

• 賃貸管理の実績や評判が高いか

• サポート体制は整っているか

• 担当者が信頼できるか

十分な実績があり、利用者からの評判も高ければ、信用できる会社といえるでしょう。入退去時やトラブル対応の場面で、濃やかなサポートがあればなおのこと安心です。

また、リロケーションを進めるに当たって、担当者とのコミュニケーションは欠かせません。丁寧にこちらの話を聞いてくれて、話す内容がわかりやすい担当者であれば、信頼関係が築きやすいです。契約前のやり取り時に対応を見極め、信頼できるところを選びましょう。

人気の高いリロケーション会社5選

数あるリロケーション会社のなかでも、人気の高いところは次の5社です。

• リロケーション・ジャパン：延べ10万戸の豊富な留守宅管理の実績がある

• 住まいの情報館：6大あんしん保証が付いておりリスク管理ができる

• ラビットホームズ：1986年創業の老舗なので豊富なノウハウがある

• リロマート：賃貸契約が結ばれるまで料金が発生せずリスクが低い

• 東急リバブル：明渡保障や家賃の滞納保証が付いているため安心

まずは気になるところをいくつかピックアップし、相談や査定をしてみましょう。複数の会社を比較しながら、自分に合うところを見つけてください。

②入居条件を決める

納得のいくリロケーション会社が見つかったら、以下のように入居条件を決めましょう。

• 家賃

• 敷金・礼金

• 契約期間

• ペットや喫煙の可否

入居者の募集を進めるうえで、この条件設定はとても重要です。なかでも家賃設定はさまざまな条件をもとに考えなければならないため、管理会社と相談しながら決めるのがおすすめです。

③入居準備を整える

入居準備には荷物の撤去だけでなく、クリーニングやリフォームも含まれます。築年数が経つにつれて汚れも蓄積されているため、ハウスクリーニングサービスを依頼することも考えましょう。

以下のチェックポイントを参考に、クリーニングを進めてください。

• 床掃除

• 照明器具や家具の拭き掃除

• 換気扇や排水口の掃除

• 水垢やカビの除去

• ガラス拭き

• 壁の清掃

• 畳や障子の張り替え

部屋の状態によっては、クリーニングではなくリフォームが必要な場合もあります。管理会社とも相談し、人が住みたくなる家を目指してください。

ただしハウスクリーニングやリフォームを依頼する場合、別途費用が発生する点には注意が必要です。

④入居者を募集し契約する

いつでも貸し出せる状態が整ったら、入居者の募集に進みます。近年はインターネットへの情報掲載が中心ですが、店頭チラシの掲示、フリーペーパー等への掲載も行う場合があります。

入居者募集や入居審査を行うのは、基本的に管理会社です。特に入居審査を個人で行うのは難しいため、お任せするのが安心ですよ。無事に入居者が決まれば契約を結び、リロケーション開始となります。

万が一入居者が見つからない場合は、1度管理会社に相談し、賃貸条件を見直しておきましょう。

⑤リロケーション開始

リロケーション中も、適切に家の管理を行う必要があります。水が出ない、テレビが壊れたなどのトラブルがあれば、スピーディーに対応してください。転貸借方式で契約していれば、トラブル対応は管理会社にお任せ可能。いずれにせよ、入居者が快適に過ごせる環境を維持するようにします。

また帰任が決まったら、その時点で管理会社に連絡を入れます。期間満了の場合は問題ありませんが、帰任が早まる場合でも、原則として中途解約はできません。そのため契約期間の満了までは、貸主がウィークリーマンション等を利用することになります。

リロケーション会社によっては、仮住まい先を斡旋してくれるところもあります。早めに相談しておきましょう。

リロケーションに関する3つの注意点

リロケーションは、留守宅をうまく活用できる方法です。リロケーション会社の選定から入居まで時間がかかることも多いので、早めに準備を始めるようにしてください。

ただしリロケーションには、3つの注意点があります。場合によっては法律違反や契約違反となり、ペナルティの対象となることも考えられます。「知らなかった」では済まない部分もあるため、しっかり確認しておきましょう。

１）リロケーションにかかる費用と賃料のバランスが重要

リロケーションを行うことで家賃収入が得られますが、必ずしも収支がプラスになるとは限りません。リロケーションを行うには、以下の費用がかかります。

• 管理委託申込料：リロケーション会社へ依頼する際に発生。0円～1万円ほど

• 契約事務手数料：賃貸借手続き時に発生。家賃の1ヶ月～1.5カ月分

• 保証料：契約事務手数料に含まれる場合もある。家賃の1ヶ月分が目安

• 管理手数料：毎月発生。物件や管理手法によって金額の差が出る

• 固定資産税・都市計画税：不動産を所有している限り毎年発生

このほか必要に応じてハウスクリーニング代、リフォーム代がかかります。賃料を設定する際は、収支のバランスをよく確認してください。

２）リロケーションで得た収入は確定申告が必要

法律では、確定申告の対象者として「1か所から給与の支払を受けている人で、給与所得および退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える人」との定めがあります。そのため会社員がリロケーションを行い、年間20万円以上の家賃収入を得た場合は、自力での確定申告が必要です。

これは国内に住んでいる場合はもちろん、海外転出した非居住者であっても同様です。日本の家を貸すことで得た所得は「国内源泉所得」として扱われるため、日本で確定申告をしなければなりません。

確定申告をする際は、経費としてマンションの管理費やリフォーム代などが計上できます。節税のためにも、忘れずに計上しましょう。

引用：No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人｜国税庁

確定申告をしないとペナルティが課せられる場合もある

確定申告を怠ると、無申告加算税や不納付加算税などのペナルティが課せられる場合があります。

引用：加算税制度の概要（財務省）

そのため対象となる方は、定められた期間内に必ず確定申告を行ってください。自力での確定申告が難しいという方は、税理士へ相談するとよいですね。

リロケーション会社によっては、確定申告のサポートを行っているところもあります。たとえば「住まいの情報館」では、リロケーション担当の税理士が資料作成のサポートをしてくれるため、安心して確定申告ができます。

３）住宅ローンの残債があるなら金融機関の許可を取る

住宅ローンが残っている物件を貸し出す場合、事前に金融機関の許可を取らなければなりません。無断で第三者へ貸し出してしまうと、契約違反とみなされてローン残債の一括返済を求められる場合や、事業用ローンへの借り換えを求められる場合があります。

転勤などによるリロケーションは「やむを得ないケース」と判断されることが多く、金融機関の許可はおりやすい傾向にあります。無断で貸し出すリスクのほうが大きいので、必ず金融機関の許可を取ってからリロケーションを行ってください。

リロケーション中の郵便物を管理する方法

長期的に家を空ける場合、郵便物の管理方法を考える必要があります。何の手続きもしないままでは、リロケーション中の第三者が住む家に郵便物が届くかもしれません。手元に郵便物が届かないのは困りますし、個人情報の面でも心配ですよね。

リロケーション中の郵便物を管理するには、大きく2つの方法があります。

• クラウド私書箱を利用する

• 郵便局の転居・転送サービスを使う

それぞれ見ていきましょう。

①クラウド私書箱｜スマホやパソコンから郵便物が見られて便利

クラウド私書箱とは、郵便物をクラウド上で管理できるサービスです。たとえばメールメイトの利用方法は、以下のとおりです。

1. メールメイトの住所宛に郵便物が届く

2. 郵便物がスキャンされ、PDFデータとしてアップロードされる

3. スマホやパソコンから郵便物のデータを確認する

届いた郵便物をデータとして扱えるので、保管や転送、破棄操作も簡単。インターネット環境さえあれば場所を問わずに利用できるため、海外転出時にも役立ちますよ。1度登録しておけば、引っ越しのたびに転送手続きを行う必要もなくなります。

利用料金は1ヶ月1,500円〜。最初の30日間は全額返金保証が付いているため、リスクなしで始めることができます。

気になる方はメールメイト公式ウェブサイトと下の利用方法動画をチェックしてみてくださいね。

②郵便局の転居・転送サービス｜無料で使えて1年間有効

郵便局の転居・転送サービスも便利です。これは郵便局に転居届を出すだけで、旧住所宛の郵便物を新住所へと無料で転送してもらえるというもの。国内の引っ越しであれば、ぜひ活用しましょう。

転居届の提出方法は、以下の3種類です。

• e転居：インターネット上で手続きが完了する

• 郵送：必要書類を用意し、郵便ポストに投函する

• 郵便窓口：営業時間内に郵便局に行き、対面で手続きを完了する

転居・転送サービスの注意点は、転送期間が1年間であること。途中で停止することはできないので、1年未満で元の家に戻る際は、改めて転送手続きをしてください。

1年を超えて転送サービスを利用する場合も、もう1度転居届を提出しましょう。

長期赴任中はリロケーションで自宅を有効活用しよう

本記事ではリロケーションを検討している方に向け、リロケーションとは何なのか、そしてリロケーションの持つメリットやデメリット、注意点を解説しました。

長期で家を空けることになっても、リロケーションを行えば自宅を手放す必要がありません。人が住むことで家をキレイに保つことができますし、家賃収入が得られるのもリロケーションのメリットです。ただ通常の賃貸住宅と比べて需要が低い点、収入だけでなく支出も増える点には注意しましょう。

またリロケーション期間は、郵便物の管理も重要。クラウド私書箱・メールメイトを使えば、場所を問わずに郵便物を管理できます。30日間は返金保証も付いているので、ぜひ1度お試しください。

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